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樓市成交量下滑 房冷地熱開發商過於樂觀藏風險
近日，杭州樓盤降價、銀行資金鏈收緊，房地產股遭遇重挫，一系列事發突然，給信心滿滿的房地產業當頭一棒。但值得註意的是，在樓市成交量大幅下滑的同時，土地市場卻難為所動，拍賣依然火熱。
專傢表示，內地房地產企業雖然經歷瞭2008年的短暫低迷，但卻未經歷過較大的高低起伏，內地房企對風險認識仍然薄弱。因此，應警惕對市場風險認識仍然薄弱的內地房企，對房市信號作出錯誤判斷，造成不可控的風險。
一線土地市場熱度未減
2月26日下午，北京第34宗配建自住房地塊成功出讓，旭輝和當代聯合體以7.78億元成功競得平谷區大興莊鎮A 02-01、A 02-02地塊，溢價率49.04%，為北京新添6.9萬平自住型商品房。
據瞭解，地塊原先配有2.5萬平方米限價商品房，房屋銷售限價6000元/平方米，而地塊價格到達合理土地上限價格後，將現場競配自住型商品房面積，該部分房屋限價1 .1萬元/平方米，套型建築面積控制在140平方米以內。
經過11輪舉牌，房貸信貸利率最低的銀行缺錢急用哪裡借錢東亞出價觸及該地塊的合理價格上限7 .78億元，在之後的現場配建自住型商品房面積環節，世紀鴻和旭輝當代聯合體競爭激烈，最終，旭輝當代聯合體以現場競配6.9萬平方米自住型商品房的代價奪得第34宗配建自住房用地。
而此前，2月21日，北京有三宗地掛牌截止並進入現場競價，收入110億元。同日，廣州廣鋼新城五幅地塊單日155億成交。
土地市場熱度在一線城市持續擴散，今年1月的成交數據較有力的印證瞭這一觀點，北上廣深土地成交總建面積717萬方米，同比大幅上漲93%，成交金額908億元，同比上漲185%，成交樓板價同比上漲47%。
中原地產市場總監張大偉表示，房企回歸一二線市場，在北京等一線城市拿地拼搶白熱化。截至日前，標桿房企合計在2014年拿地額為367億元，其中一線城市達到瞭116 .89億元。
張大偉認為，在一線土地稀缺的背景下，房企選擇在一二線城市聚集，但值得註意到是，現階段全國市場逐漸出現瞭地熱房冷的現象，房價的持續上漲透支瞭購買力，逐漸價格開始上漲乏力。而這種泡沫化的發展也導致市場存在調整的可能性，開發商對土地市場的爆棚信心，可能在未來醞釀比較大的風險。
樓市成交量下滑
杭州樓盤大幅降價，隻是樓市近日來的突出個例，但值得註意的是，自2014年以來，雖有節日假期影響，但成交量恢復乏力下滑明顯。
中原地產研究中心統計數據顯示：受春節假期因素等影響，54個城市成交量出現明顯下調。截至23日，全國主要的54個城市成交量下調13%。值得註意的是，此次一二線城市成交量下調幅度反而超過瞭三四線城市。其中，一線城市成交量下調幅度達到瞭20%，二線城市的調整則達到瞭接近30%。
此外，價格方面也出現下滑跡象。日前，國傢統計局發佈1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，1月70大中城市房價漲幅放緩明顯。新建住宅方面除瞭上個月的溫州、韶關外，又有哈爾濱、包頭、濟寧、杭州四個城市加入降價隊列，下跌城市數量增至6城。
漲幅方面，1月份70個大中城市新建商品住宅價格環比平均漲幅由去年12月份的0.51%微降為0.49%。有25個城市新建商品住宅價格環比漲幅比去年12月份有所回落。
國傢統計局城市司高級統計師劉建偉認為，1月份房價環比上漲的城市個數減少，漲幅穩中有降，究其原因，一是在前期部分城市加大房地產市場調控力度、努力增加保障性住房供應等一系列政策措施作用下，市場環境和預期相對穩定；二是受信貸條件收緊、庫存壓力減小等因素影響，成交量回落，一些城市房價漲幅進一步收窄。
警惕房冷地熱釀風險
對於杭州購房者來說，此次樓盤大幅降價絕非偶然，因為這是看似偶然的降價中透露出杭州樓市在持續"高庫存"下的必然反應。
高庫存成為懸在開發商頭上的一把"利劍"，要想提高成交量，降價無疑是最好選擇。然而，一方面價高難售出，另一方面地價高勢頭難改。對此，中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，現階段房企正面臨著"不搶沒活幹，搶瞭卻不掙錢"的尷尬境地。
顧雲昌認為，對於杭州來說，庫存量大，且高端盤居多，是其弊病。但房企市場定位偏高與土地價格高企不無聯系。城市樓盤定價過高的重要原因就是土地價格的高企"現階段特征是房冷地熱，在'地王'頻出的背景下，開發商不得不開發高端樓盤以保住利潤。但有些'地王'很難獲取利潤，能做到不賠錢就算好"。顧雲昌說"但杭州大幅降價從另一面也說明，'地王'地塊正面臨著巨大風險，房企拿地過於自信。"
現階段對於房地產市場信心，購房者與房企正出現著偏差，而這也正是危險的主要原因。
戴德梁行日前發佈的中國投資信心報告顯示，開發商和台中七期重劃區投資者就未來房地產市場出現不同意見。開發商明確地指出中國房地產熱潮還沒有完全消退，投資者則普遍較為保守及非常關註房地產市場的下行風險。
對此，中國房地產學會副會長陳國強表示，不應低估購房預期改變對市場的影響力。的確，曾出任美國聯邦政府房產金融辦專傢，現任新加坡國立大學房地產研究院院長鄧永恒此前在接受《經濟參考報》記者專訪時表示，從中國房地產市場來看，與其他地方不同的是，其房價支撐的絕大部分是由於房價上漲預期。
"我們通過模型計算過北京市場的房價，得出如果北京要維持目前房地產市場的發展現狀的話，北京市場的預期是每年要漲5 .9%。但是如果預期向下跌瞭一個百分點，則意味著，要使得價格均衡的話北京房價將下降31%。"鄧永恒說。
對此，陳國強認為，房企擴張步子邁得太大，一旦經營管理能力跟不上，或者融資遇到阻礙，很容易導致企業資金鏈緊張甚至斷裂險。
陳國強表示，應警惕內地房企，對房市信號作出錯誤判斷，造成不可控的風險。內地房地產企業雖然經歷瞭2008年的短暫低迷，但卻未經歷過較大的高低起伏，內地房企對風險認識仍然薄弱。"
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-02-28/08242626829.shtml
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